Merkblatt zur Erbschaftssteuerreform 2009 | © Rolf Schubert + Kollegen, Köln, 0221/7409464, öbuv Sachverständige Immobilienbewertung


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Schenkung

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Die Erbschaftssteuer-Reform auf den Punkt gebracht

1. Die Erbschaftssteuer fällt auf Immobilien-Vermögen nicht an ...

wenn Sie Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner des Erblassers sind und weiterhin in der gemeinsamen Wohnung wohnen bleiben.
wenn Sie als Kind oder als Kind eines bereits verstorbenen Kindes selbst genutzten Wohnraum bis zu einer Wohnfläche von 200 m² geerbt haben und diesen weiterhin für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen.
wenn Sie Erbe eines Kleinbetriebs sind.

Differenzierte Verschonungsregeln gibt es für Betriebe, die 10 bzw. 7 Jahre fortgeführt werden sowie für Betriebe der Land- oder Forstwirtschaft, der Wohnungswirtschaft und für Beherbergungsbetriebe. Auch Denkmäler werden begünstigt.

2. Erbschaftssteuer fällt an ...

wenn Sie als Erbe nicht zu den unter Punkt 1 genannten Fällen gehören und Sie in der Summe aus Geldvermögen, Aktien, Wertpapieren und Immobilien einen Betrag erben, der die nachstehenden Freibeträge wesentlich übersteigt.

Steuerklasse	Verwandschaftsverhältnis	Freibeträge
I	Ehegatten und eingetragene Lebenspartner	500.000 €
I	Kinder	400.000 €
I	Enkel, Eltern	200.000 €
I	Weitere Abkömmlinge	100.000 €
II	Geschwister, Neffen, Seitenlinie	20.000 €
III	Lebensgefährten, Freunde, nicht verwandt	20.000 €

Ggf. kann zusätzlich ein Pflegepauschbetrag bei unzureichendem Entgelt für die Pflege des Erblassers von 20.000 € genutzt werden.

Je niedriger Ihr persönlicher Freibetrag ist, bzw. je größer das über den Freibeträgen liegende geerbte Vermögen ist, desto genauer sollten Sie den vom Finanzamt festgesetzen Bedarfswert überpüfen, insbesondere dann, wenn die von Ihnen geerbte Immobilie die folgenden, nicht abschließend aufgeführten, Besonderheiten aufweist.

3. Besonderheiten Ihrer Immobilie, die im Bedarfswert generell nicht berücksichtigt werden, die aber durch ein Verkehrswertgutachten wertmindernd nachgewiesen werden können, und die Ihre Steuerschuld teilweise erheblich reduzieren werden, wenn ...

das Gebäude älter als 50 Jahre ist,
es einen hohen Instandsetzung-
oder Modernisierungsstau aufweist,
die Immobilie über 5 % Leerstand hat,
es sich um eine gemischt genutzte
oder gewerbliche Immobilie handelt,
es sich um ein Denkmal handelt,
es ein Erbbaurecht ist,
Objektlage im Sanierungsgebiet,
Objektlage im sozialen Brennpunkt,
Objektlage im Außenbereich ...

das Grundstück belastet ist mit ...

Wohnungsrechten,

Nießbrauchrechten,

Pflegeverpflichtungen,

einem Altenteil,

sonstigen Belastungen,

Wegerechten,

Leitungsrechten,

Reallasten,

Altlasten,

Baulasten,

Erbbaurechten

Sie können das Finanzamt nur durch ein qualifiziertes, sorgfältig begründetes und nachvollziehbares Gutachten überzeugen.
Stand 01.01.2009. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung durch einen Steuerberater.

Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren <Gemeinen Wertes> erfordern eine besonders hohe Qualität. Nur sattelfeste Sachverständige mit langjähriger Erfahrung und besonders guter Marktkenntnis sind in der Lage, die von den Finanzämtern nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes berechneten Immobilienwerte durch sorgfältig ermittelte und nachprüfbar begründete Verkehrswertgutachten zu erschüttern.

Nachstehend zitieren wir einen Artikel aus der einschlägigen Zeitsschrift IfS Informationen 1/2009:

Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz - ErbStRG) in Kraft getreten.

Die Reform der Erbschaftsteuer ist am 01.01.2009 in Kraft getreten. Bundespräsident Horst Köhler hat das Gesetz über den Jahreswechsel unterschrieben. Die Reform war aufgrund eines Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts Erforderlich geworden. Das Bundesverfassungsgericht hatte Immobilien- und Be-triebsvermögen gegenüber Kapitalvermögen als zu niedrig bewertet angesehen. Durch das Reformgesetz soll das Immobilienvermögen im Erbfall marktnäher bewertet werden, Ein der Erbschaftssteuer zugrunde liegender Immobilienwert soll damit dem Verkehrswert (Marktwert, gemeinen Wert) der Immobilie entsprechen. Die Regelungen des Reformgesetzes zur Bewertung des Grundvermögens basieren in ihren Grundsätzen auf den anerkannten Verfahren der Verkehrswertermittlung. Als anerkannte Verfahren der Verkehrswertermittlung werden die Normierungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesehen.
Die Finanzbehörde hat den Wert von Immobilien allerdings auf der Grundlage eines vereinfachten und schematisierten Verfahrens zu ermitteln, das nur rudimentär der WertV entspricht. Bewertungsexperten erwarten, dass die Schematisierung der Immobilienbewertung in zu vielen Fällen zu erheblichen Abweichungen vom Verkehrswert führen wird. Denn die Immobilienbewertung wird weitgehend auf die Durchführung von Rechenoperationen reduziert. Rechenoperationen gleich welcher Art können eine Immobilienbewertung, die diese Bezeichnung auch verdient, bekanntlich nicht ersetzen. Ein Objekt- oder Marktbezug, der die Rechenoperationen in eine begründete Nähe zum Marktwert der Immobilie rücken könnte, erfolgt weitgehend nicht. Dies kann auch durch einen Verweis auf Gutachterausschüsse und deren Daten nicht geheilt werden.

Ist der Steuerzahler der Auffassung, dass der von der Finanzbehörde ermittelte Wert erheblich höher als der tatsächliche Verkehrswert ist, kann Er auf seine Kosten einen Nachweis über die Höhe des Verkehrswerts erbringen. In der Regel wird er sich hierzu des Gutachtens eines qualifizierten Sachverständigen - beispielsweise eines durch die IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen - bedienen.
Belegt ein Gutachten, dass der Verkehrswert niedriger ist als der durch die Finanzbehörde ermittelte Wert, so ist der tatsächliche durch Gutachten festgestellte Verkehrswert und nicht das Rechenergebnis der Finanzbehörde als Grundlage der Besteuerung anzusetzen. Das gilt selbstredend nur für den Fall, dass Erbschaftssteuer anfällt: Durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) werden Kinder und Ehegatten des Erblassers begünstigt. Entferntere Verwandte werden schlechter gestellt. Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei, sofern sie nach dem Erwerb zehn Jahre lang vom Erwerber selbst zu Wohnzwecken benutzt wird. Für Firmenerben gibt Es zur Vermeidung der Erbschaftsteuer zwei Möglichkeiten: Sie können den ererbten Betrieb sieben bzw. zehn Jahre fortführen. Führen sie den Betrieb unter Einhaltung bestimmter Bedingungen fort, bleiben 85 Prozent von der Besteuerung des Betriebsvermögens verschont oder Es entfällt ggf. die gesamte Erbschaftsteuer.
Viele Details der neuen Regelung des Erbschaftssteuerreformgesetzes waren und sind umstritten. Letztlich kann nur das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit der neuen Regelungen entscheiden. Die Bewertungsspezialisten sind jedenfalls auf die Bewertungspraxis der Finanzbehörden gespannt.