Wissenswertes
rund um das Thema Immobilienbewertungen und -gutachten
Die Zugewinngemeinschaft
Ohne einen Ehevertrag über Gütergemeinschaft oder Gütertrennung treten Ehepartner nach deutschem Recht automatisch in den Güterstand der Zugewinngemeinschaft ein – dies betrifft die Mehrheit der Ehepaare.
Entgegen weit verbreiteter Annahmen werden dabei weder Vermögenswerte, die vor der Ehe vorhanden waren, noch solche, die während oder nach der Ehe erworben werden, automatisch gemeinschaftliches Eigentum. Das ist in § 1363 Absatz 2 des BGB geregelt. Selbst bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft bleibt die ursprüngliche Vermögenszuordnung bestehen. Ausgeglichen wird lediglich der während der Ehe erwirtschaftete Zugewinn, sobald der Güterstand endet.
Die Zugewinngemeinschaft stellt im rechtlichen Sinne keine echte Gemeinschaft dar, sondern vielmehr eine Form der Gütertrennung mit einem Ausgleichsanspruch im Falle einer Scheidung.
Die Zugewinngemeinschaft endet in folgenden Fällen:
- Beim Tod eines Ehepartners (§ 1371 BGB)
- Bei Scheidung oder anderweitiger Auflösung der Ehe
- Durch eine nachträgliche Änderung des Güterstands per Vereinbarung (§ 1414 BGB)
- Mit Rechtskraft eines Urteils über den vorzeitigen Zugewinnausgleich (§§ 1385–1387 BGB)
Befindet sich Immobilienvermögen im Besitz der Ehepartner, ist zur Berechnung des Zugewinns meist ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Dieses sollte von einem erfahrenen Sachverständigen, etwa einem öffentlich bestellten und vereidigten Experten, erstellt werden. Laut § 1373 BGB wird der Zugewinn als Differenz zwischen dem Endvermögen eines Ehegatten und seinem Anfangsvermögen definiert.
Das Anfangsvermögen entspricht nach § 1374 BGB dem Vermögen eines Ehegatten abzüglich der Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt des Eintritts in den Güterstand.
Auch Vermögen, das während der Ehe durch Erbschaft, Schenkung oder vorzeitige Übertragung erworben wird, zählt nach Abzug von Verbindlichkeiten zum Anfangsvermögen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Umstände darauf hinweisen, dass es sich um laufende Einkünfte handelt.
Der Zugewinn und der Verbraucherpreisindex
Der Kaufkraftverlust wird offiziell mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) gemessen. Um das Anfangsvermögen mit dem Endvermögen vergleichen zu können, wird das Anfangsvermögen anhand der Indexwerte des VPI auf die Wertverhältnisse des Stichtags des Endvermögens hochgerechnet.
Definition des Endvermögens
Nach § 1375 BGB umfasst das Endvermögen alle Vermögenswerte eines Ehegatten abzüglich der Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt des Endes des Güterstandes. Dabei sind im § 1375 BGB bestimmte Ausnahmen und Sonderregelungen berücksichtigt.
Die relevanten Stichtage
- Der Stichtag für das Anfangsvermögen ist in der Regel der Tag der Eheschließung.
- Bei Vermögenszugängen während der Ehe, etwa durch Schenkung oder Erbschaft, gilt der Tag des notariellen Übertragungsvertrags (bei Schenkungen) oder der Todestag des Erblassers als Stichtag.
- Der Stichtag für das Endvermögen ist bei Scheidungen der Tag, an dem die Klageschrift dem anderen Ehepartner zugestellt wird. In anderen Fällen entspricht er dem Datum der Auflösung der Zugewinngemeinschaft.
Berechnung und Ausgleich des Zugewinns
Der Zugewinn, wie in § 1373 BGB definiert, ist die Differenz zwischen dem Wert des Endvermögens und dem hochgerechneten Anfangsvermögen. Verbindlichkeiten beeinflussen den Zugewinn nicht, da sie sowohl im Anfangs- als auch im Endvermögen stichtagsbezogen berücksichtigt werden. Der Zugewinn wird immer entweder als positiver Betrag oder mit Null angesetzt und getrennt für jeden Ehegatten berechnet.
Liegt der Zugewinn eines Ehegatten höher als der des anderen, hat der geringer begünstigte Ehegatte Anspruch auf die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung (§ 1378 BGB).
Besonders clever: Immobilienbewertung vor der Scheidung
Vorausschauende Ehepaare lassen den Wert ihrer Immobilien noch vor Beginn eines Scheidungsverfahrens von einem Sachverständigen ermitteln. Durch die Beauftragung eines Schiedsgutachtens schaffen sie eine objektive Grundlage, um die Vermögensaufteilung einvernehmlich zu regeln.
So werden hohe Vermögenswerte aus dem gerichtlichen Scheidungsverfahren herausgehalten und beeinflussen nicht den Streitwert. Außerdem verhindert eine Schiedsgutachtenvereinbarung in der Regel, dass mehrere Gutachten erstellt werden müssen, weil eine Partei mit dem Ergebnis unzufrieden ist.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige garantieren Neutralität, verfügen über umfassendes Fachwissen und setzen dieses auch in schwierigen Fällen wissenschaftlich fundiert ein. Die Kosten für ein Gutachten sind dabei erheblich geringer als die oft sehr hohen Ausgaben eines streitigen Scheidungsverfahrens, die schnell fünf- bis sechsstellige Summen erreichen können.
Unsere Gutachten sind gründlich recherchiert, klar dokumentiert und verständlich formuliert. Dank ihrer Detailtiefe und Nachvollziehbarkeit werden sie von Gerichten auch als „Privatgutachten“ anerkannt.
Wir erstellen unsere Bewertungen nach den Vorgaben der ImmoWertV und unter Beachtung der Sachverständigenordnung der IHK. Zusätzlich stellen wir Ihnen relevante Unterlagen zum Download bereit:
Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen?
Rufen Sie uns einfach an unter 0221 740 94 64. Wir beraten Sie ausführlich über den Zweck und Umfang des Gutachtens und klären gemeinsam, welche Unterlagen Sie für die Bewertung bereitstellen können. Den Termin vor Ort stimmen wir direkt mit Ihnen ab.
Im Anschluss erhalten Sie ein individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Angebot. Unsere Verkehrswertgutachten sind neutral, unabhängig und vollständig – und als gerichtsfeste Urkunden anerkannt.
Diese Qualität ist insbesondere bei Scheidungen, Erbauseinandersetzungen und bei der Vorlage beim Finanzamt von größter Bedeutung.
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Fachwissen zur Immobilienbewertung
Der Sachverständige - Kompetenzen und Vorgaben
In Deutschland ist der Begriff „Sachverständiger“ nicht gesetzlich geschützt. Die Expertise der Gutachter kann daher variieren. Im Bereich der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken jedoch gibt es klare gesetzliche Anforderungen an qualifizierte Sachverständige.
Qualitätsstandards öffentlicher Sachverständiger
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gelten als besonders qualifiziert und verpflichten sich zu Unabhängigkeit und Neutralität. Ihre Kompetenz wird regelmäßig geprüft, einschließlich einer Verpflichtung zur Weiterbildung. Die Bestellung wird alle fünf Jahre erneuert. Entgegen irreführender Behauptungen anderer Zertifizierungsstellen unterliegen diese Sachverständigen einer öffentlichen Sachverständigenordnung.
Strenge Überprüfungen der IHK Köln
Die IHK Köln hat ein transparentes und strenges Prüfungsverfahren. In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der öffentlich bestellten Sachverständigen um etwa 15 % zurückgegangen – ein Beleg für die anspruchsvollen Anforderungen.
Steuerliche Aspekte der Kaufpreisaufteilung
Hintergrund
Der Grundstückswertanteil einer Immobilie ist steuerlich nicht abschreibbar. Nur der Gebäudewertanteil kann abgeschrieben werden. Öffentlich bestellte Sachverständige sind befugt, eine korrekte Kaufpreisaufteilung nachzuweisen.
Vorteile einer Bewertung
Ein sachkundiges Gutachten kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen, insbesondere bei einer fehlerhaften Kaufpreisaufteilung. Durch präzise Marktanalysen sichern wir für unsere Kunden häufig hohe Einsparungen.
Fristen beachten!
Nach Erhalt eines Bescheids vom Finanzamt bleiben nur 30 Tage, um Einspruch einzulegen.
Besonders kritisch wird es bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen.
Beispielrechnung
- Verkehrswert: 3.000.000 €
- Zuschlagswert: 1.000.000 €
- Finanzamt-Berechnung: Gebäudewertanteil 300.000 €
- Tatsächlicher Gebäudewert: 2.300.000 €
Dies steigert das Abschreibungsvolumen um das Sechsfache!
Leibrentenbarwertfaktoren und ihre Berechnung
Leibrentenbarwertfaktoren werden benötigt, um den Wert von lebenslangen Nießbrauchrechten, Wohnungsrechten oder Rentenverpflichtungen zu berechnen. Diese Faktoren berücksichtigen nicht nur die Lebenserwartung, sondern auch die Überlebenswahrscheinlichkeit.
Methodik
Basierend auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts berechnen wir für jede Situation die individuellen Werte. Unsere Excel-Anwendung liefert präzise Faktoren für beliebige Szenarien, Zinssätze und Sterbetafeln.
Service für Fachkollegen
Für eine geringe Gebühr bieten wir individuell berechnete Leibrentenbarwertfaktoren an – inklusive gerichtsfester Dokumentation.
Wertsicherungsklauseln und ihre Anwendung
Wertsicherungsklauseln sichern Renten oder Mietzahlungen gegen Inflationsverluste ab, z.B. durch Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI). Aufgrund geänderter Index-Berechnungen seit 2003 müssen bestehende Vereinbarungen oft angepasst werden.
Restnutzungsdauer und Abschreibungen
Die standardmäßige AfA-Berechnung des Finanzamts (2 % p.a.) unterstellt oft eine zu lange Restnutzungsdauer. Für ältere oder gewerbliche Immobilien kann eine kürzere Restnutzungsdauer erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
Beispiel:
- Verkürzung der Restnutzungsdauer von 50 auf 33 Jahre
- AfA-Satz steigt von 2 % auf 3 %
- Abschreibungsvolumen steigt um mehr als das Eineinhalbfache
Erfolgreicher Wohnungskauf
Der Erfolg eines Wohnungskaufs hängt wesentlich von der Lage, Qualität und Vermietbarkeit der Immobilie ab. Käufer sollten auf folgende Faktoren achten:
- Dichte und trockene Bauweise
- Schallschutz und Zustand der Rohrleitungen
- Verkehrsanbindung und Infrastruktur
Wichtige Dokumente
Vor dem Kauf sollten Käufer die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung prüfen, um Überraschungen zu vermeiden.
Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage
Informieren Sie sich über Hausgeld, Rücklagen und anstehende Kosten. Hohe Nebenkosten oder fehlende Rücklagen können zu finanziellen Belastungen führen.
Vertragssicherheit
Ein Rechtsanwalt sollte den Kaufvertrag prüfen, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken zu minimieren.
Unsere Expertise für Ihre Immobilien
Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterstützen wir Sie umfassend in der Bewertung und Beratung zu Themen wie Kaufpreisaufteilung, Leibrentenberechnungen, Restnutzungsdauer und Wertsicherungsklauseln.
Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und präzisen Marktanalysen.
E-Mail:
info@immowert-rs.de
Telefon:
0221 740 94 64